È Sempre Necessario Un Notaio Quando Si Acquista E Si Vende Un Terreno?

2024 Autore: Sebastian Paterson | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-16 13:51

La legge prevede due forme di registrazione dei contratti per le transazioni immobiliari.

La prima opzione è concludere un accordo presso un ufficio notarile con la successiva registrazione della transazione presso l'Ufficio del Servizio di registrazione federale (FRS - l'ex RRB).

Il secondo, previsto dal codice civile della Federazione Russa e dalla legge federale "Sulla registrazione statale dei diritti sui beni immobili e sulle transazioni con esso", è la conclusione di un accordo in semplice forma scritta. Secondo l'articolo 550 del codice civile della Federazione Russa "Forma del contratto per la vendita di beni immobili", il contratto per la vendita e l'acquisto di beni immobili viene concluso per iscritto mediante la redazione di un documento firmato dalle parti. Come risulta dalla legge, un tale accordo non richiede l'autenticazione notarile obbligatoria.

Consideriamo i vantaggi e gli svantaggi di ciascuno dei metodi sopra.

La registrazione presso uno studio notarile da parte di persone fisiche di tali documenti quali, ad esempio, un contratto di prestito, testamento o procura, nella maggior parte dei casi è giustificata - ad eccezione delle situazioni previste dalla legge, il notaio è l'unico rappresentante della legge che può certificare il documento, confermare la capacità giuridica dei cittadini che lo hanno firmato. Il documento entra in vigore dal momento in cui è certificato da un notaio o dal momento specificato nel documento certificato. In caso di situazioni di conflitto che richiedono un'azione legale, non vi è dubbio che la fiducia nei documenti certificati da un notaio sia maggiore che nei documenti redatti in semplice forma scritta, soprattutto se è impossibile per una delle parti essere presente in udito.

La situazione con le transazioni immobiliari è diversa. I doveri di un notaio includono l'attestazione del fatto di concludere un accordo su una transazione immobiliare, l'attestazione dell'identità dei cittadini che hanno firmato il documento redatto. Tuttavia, l'accordo entrerà in vigore solo dopo la sua registrazione presso l'UFRS, che richiede dieci giorni lavorativi dalla data di presentazione dei documenti. Naturalmente, al momento della presentazione dei documenti all'UFRS, i funzionari competenti di questa organizzazione devono anche verificare l'identità dei cittadini che hanno concluso il contratto, verificare la correttezza del contratto, la proprietà dell'immobile alienato (acquisito). Cioè, la procedura di registrazione presso l'UFRS è assolutamente la stessa sia per un contratto concluso notarilmente sia per un accordo stipulato dalle parti senza la partecipazione di un notaio.

È chiaro che è abbastanza difficile per le persone lontane dalla giurisprudenza redigere un contratto in modo competente, in particolare per quanto riguarda le transazioni con immobili costosi. Di norma, quando redigono tali contratti, si rivolgono ad avvocati specializzati in questo settore del diritto.

Qual è la differenza tra la stesura di un contratto con un notaio (che è anche, ovviamente, uno specialista con un'istruzione giuridica superiore) e un avvocato nel campo dell'uso del suolo?

R. Se contatti un avvocato, il pagamento per la stipula del contratto non dipenderà dal valore dell'immobile. Ciò consente alle parti della transazione di indicare il reale valore di mercato dell'oggetto, indipendentemente dal fatto che si tratti di un affare con una stanza o di acquistare un'intera casa. In un contratto notarile, molti non indicano il prezzo di mercato reale solo perché il costo di registrazione è calcolato come percentuale del valore dell'immobile. La pratica giudiziaria mostra che spesso l'unica prova del pagamento da parte dell'acquirente al venditore è una ricevuta del venditore. È possibile evitare un'eccessiva confusione con le ricevute se le parti indicano il valore reale nel contratto, indicando che il denaro è stato trasferito.

B. In uno studio notarile, molto probabilmente ti verrà chiesto di utilizzare uno dei numerosi modelli di contratto standard più o meno adatti alla tua situazione. Uno specialista nel campo del diritto fondiario, dopo aver studiato a fondo le caratteristiche della tua particolare transazione, sarà in grado di redigere un accordo che meglio si adatta agli interessi delle parti, prevedere possibili rischi, se necessario, dare raccomandazioni e assistere nella raccolta di ulteriori documenti che escludono la possibilità di contestare la transazione in futuro. È anche possibile un accordo su un ulteriore supporto legale del proprietario dell'immobile acquisito, ad esempio la sua rivendita, leasing, ricostruzione, ecc. Non è esclusa un'opzione in cui un avvocato, dopo aver analizzato attentamente i documenti presentati, consiglierà di rifiutare del tutto questa transazione,motivato indicando possibili scenari negativi. In definitiva, gli interessi delle parti dell'operazione e dell'avvocato che interagiscono con loro coincidono completamente, mentre le funzioni di un notaio si riducono a una semplice dichiarazione di conclusione di un accordo.

B. Se l'accordo deve essere modificato prima di essere presentato all'UFRS (ad esempio, le parti hanno deciso di modificare il valore della proprietà o l'affare è andato a buon fine all'ultimo momento, ma il venditore ha trovato un nuovo acquirente disposto ad acquistare la proprietà alle stesse condizioni), il venditore può riscrivere autonomamente un contratto già pronto inserendo i dati corretti. Se il contratto è redatto in uno studio notarile, è necessario presentare nuovamente la domanda al notaio, pagare l'onorario, ovvero ricominciare il processo, il che si tradurrà in uno spreco di tempo e denaro. Inoltre, per evitare possibili complicazioni, si consiglia di risolvere il contratto precedentemente concluso, che richiede l'avviamento di entrambe le parti e la loro visita congiunta allo studio notarile.

Possiamo concludere che quando si concludono transazioni immobiliari, il notaio è un "collegamento in più"?

Sì, ma con un solo avvertimento molto significativo: l'avvocato coinvolto nella stesura del contratto deve essere uno specialista altamente qualificato nel campo dell'uso del suolo, avere esperienza nella conclusione di contratti simili, partecipare con successo a controversie relative a questioni fondiarie, essere un dipendente di un'organizzazione specializzata nel supporto alle transazioni con il settore immobiliare.