Voglio Acquistare Un Appezzamento Di Terreno - Come Determinare Il Costo Effettivo Di Un Appezzamento Di Terreno

2024 Autore: Sebastian Paterson | [email protected]. Ultima modifica: 2023-12-16 13:51

Valore di mercato o valore d'uso?

Perché uso le virgolette quando parlo del "valore di mercato" dei terreni? Nel determinare il prezzo di mercato di un appezzamento, di solito procedono dal prezzo medio di acquisti simili per qualità, ubicazione, area, tipo di utilizzo dei terreni, prodotti in un determinato periodo di tempo (non troppo lungo). Di conseguenza, più tali transazioni vengono analizzate, più accuratamente può essere determinato il prezzo dell'area di interesse per noi.

Allo stesso tempo, è necessario che le transazioni siano state effettuate utilizzando schemi finanziari simili, senza condizioni speciali per il trasferimento di diritti di proprietà, restrizioni e gravami.

Tuttavia, in pratica, l'uso di questa tecnica non fornisce sempre un quadro oggettivo della situazione del mercato. Ad oggi, il mercato dei terreni agricoli ha appena iniziato a formarsi. In generale, solo negli ultimi 5-6 anni è stato osservato un volume considerevole di transazioni fondiarie. Sì, negli ultimi due anni si è verificato un numero piuttosto elevato di passaggi di proprietà, ma mi sembra un esercizio inutile determinare i prezzi reali di acquisto e vendita di un gran numero di lotti.

Da un lato, un numero enorme di appezzamenti agricoli cambia proprietario a seguito della procedura di donazione, sebbene in realtà ci siano transazioni di acquisto e vendita. Poiché le operazioni di donazione sono, di fatto, operazioni gratuite, come, in tali casi, valutare il valore dell'immobile trasferito al nuovo proprietario?

Sì, e quando si effettuano transazioni per la vendita di terreni, molto spesso il contratto indica un valore sottovalutato del terreno, principalmente per pagare meno tasse.

Non si può invece lasciarsi guidare dai prezzi indicati nelle offerte pubblicitarie per la vendita di oggetti immobiliari. In primo luogo, molto spesso, quando si vende un appezzamento di terreno, ci sono molti intermediari, che aggiungono il 20 o addirittura il 40-50% del prezzo iniziale del terreno. In secondo luogo, i proprietari terrieri stessi spesso espongono oggetti a un prezzo gonfiato di proposito, tenendo conto di ulteriori scambi per una caduta. È molto più piacevole per l'acquirente acquistare un immobile con uno sconto del 10-15%, sentendosi come un uomo d'affari competente. In terzo luogo, la situazione del mercato cambia frequentemente. Una delle opzioni più tipiche è quando i lotti di terreno vengono offerti in vendita a un prezzo inferiore a quelli precedentemente esposti. Ad esempio, ci sono altri lotti con caratteristiche simili vicino al tuo appezzamento di terreno,e il proprietario decise urgentemente di venderli con un grande sconto a causa dell'urgente necessità di fondi.

C'è un altro motivo per cui è difficile valutare il valore di mercato di appezzamenti di terreno specifici, la quasi totale assenza di un mercato ipotecario per appezzamenti di terreno.

Come ho detto sopra, ad oggi, il mercato fondiario (soprattutto per gli appezzamenti per progetti commerciali, cioè grandi aree) non si è ancora formato. Il volume delle transazioni in specifici territori, e le modalità della loro attuazione, non consentono di svolgere con affidabilità un'analisi sufficiente per una valutazione puntuale e oggettiva del valore del terreno, analisi che potrebbe essere presa come base quando si considera un appezzamento di terreno oggetto di ipoteca senza attrarre ulteriori fideiussioni o ulteriori garanzie finanziarie …

Penso di no, soprattutto se non usiamo il termine vago "valore di mercato", ma parliamo del "valore per il consumatore" di questo o quel sito. Se per “valore di mercato” si intende l'importo per il quale un lotto può essere venduto in un dato momento, allora nel valutare il valore per il consumatore vengono esaminati molti fattori, compresi i principali:

a) Dinamica delle variazioni di prezzo per parcelle simili in tutto e per tutto per i periodi di breve termine (1-2 anni) e di medio termine (5 anni).

b) Le dinamiche previste delle variazioni dei prezzi per il sito, tenendo conto di fattori quali i piani a lungo termine per lo sviluppo del territorio adiacente, la situazione politica ed economica in un particolare distretto, regione, soggetto della federazione, cambiamenti nel la situazione ecologica, i processi climatici in una data area, i processi sociali e demografici, ecc. ecc.

c) Analisi dei possibili rischi in varie aree di sviluppo di questo appezzamento di terreno, possibilità di superare tali rischi e calcolo dei costi dei materiali associati.

d) Previsione della liquidità di un appezzamento di terreno nelle diverse fasi del suo sviluppo.

Nonostante il fatto che le risposte a ciascuno dei punti precedenti possano essere piuttosto approssimative, la loro combinazione, se studiata nel quadro di un modello matematico, fornisce una risposta abbastanza accurata sul valore di consumo del sito, che è inteso come il massimo consentito quantità di denaro, il cui investimento, al momento dell'acquisto di terreni, garantisce la redditività di un ulteriore sviluppo del sito.